Kinh doanh căn hộ dịch vụ và những điều cần biết

Tiến Đạt

Sáng lập Civilis House

200Tr/th

Doanh Thu*Thông tin doanh thu được startup tự chia sẻ với mục đích hỗ trợ cộng đồng và chưa được AVayHa kiểm chứng.

“Đối với những người có ý định tham gia vào cuộc chơi kinh doanh căn hộ dịch vụ, điều quan trọng nhất chính là bạn buộc phải biết cách định giá nhà. “

Cơ duyên đến với kinh doanh căn hộ dịch vụ

Xin chào, mình là Tiến Đạt, hiện là chủ đầu tư các dự án F&B, du lịch…Tuy nhiên, nếu có thể lựa chọn một công việc gắn liền với hành trình phát triển của bản thân, mình nghĩ đó là kinh doanh căn hộ dịch vụ. 

Hành trình bước chân vào mô hình kinh doanh này, phải nói đó là cái duyên. Trước đó mình đã biết đến mô hình này nhưng không mấy quan tâm. Nhưng khi Covid đến và đánh sập công ty du lịch của mình , mình rơi vào trạng thái đóng băng . Không thể ngồi không chờ kinh tế hồi phục và ngành du lịch mở cửa , mình đã tìm hiểu những mô hình kinh doanh khác và bén duyên đến mô hình này qua một người bạn rất thân tên Bắc giới thiệu.

Bắc đã kinh doanh căn hộ dịch vụ được một thời gian. Khoảng 1 năm sau đó vào tháng 5/2021, mình mới bắt đầu theo chân Bắc dấn thân vào mô hình kinh doanh này. Hiện tại mình đang vận hành 6 tòa nhà với khoảng hơn 130 phòng ở các quận 1, quận 3 và quận Phú Nhuận. Các căn hộ dịch vụ của mình thường hướng tới phân khúc khách hàng từ trung đến cao cấp. Trung bình giá cho thuê mỗi phòng giao động từ 7-15 triệu/tháng.

Đôi nét về mô hình kinh doanh căn hộ dịch vụ

Kinh doanh căn hộ dịch vụ ( service apartment) là mô hình cho thuê bất động sản nhà ở với đầy đủ trang bị nội thất, phòng ngủ, phòng khách,.. kèm theo đó là các dịch vụ tiện ích như dịch vụ dọn phòng, giặt ủi, hồ bơi, phòng tập gym…. Có thể nói đây là mô hình kết hợp điểm mạnh giữa hình thức thuê phòng khách sạn và thuê trọ thông thường.

Hiện nay, thị trường cho thuê căn hộ tại Việt Nam tồn tại dưới 2 hình thức:

• Sở hữu – Cho thuê: Đây là hình thức bạn sở hữu một tòa nhà có nhiều căn hộ, và đem chính những căn hộ đó cho người khác thuê lại.
• Thuê – cho thuê lại: Là hình thức bạn thuê tòa nhà có nhiều căn hộ của chủ sở hữu, sau đó cải tạo lại và tìm kiếm khách hàng thuê với mức giá cao hơn.

Hiện tại mình và Bắc đang kinh doanh căn hộ theo hình thức thuê – cho thuê lại. Chúng mình chủ yếu tìm kiếm khách hàng bằng cách hợp tác với các agent, công ty môi giới, hội nhóm và cá nhân môi giới. Theo đó, mình thành lập một group Zalo tập hợp các bạn môi giới, khi thuê tòa nhà và setup xong, mình sẽ gửi thông tin căn hộ vào nhóm. Họ sẽ đi tìm kiếm khách hàng cho mình

Có thể nói, kinh doanh căn hộ dịch vụ là một mô hình tiềm năng với hiệu suất sinh lời cao, rất phù hợp với những bạn có nhu cầu đầu tư lâu dài. Tuy nhiên, để theo đuổi con đường này một cách hiệu quả, mình nghĩ các bạn cần lưu ý một số yếu tố.

Kinh nghiệm kinh doanh căn hộ dịch vụ

Định giá tài sản

Đối với mô hình cho thuê – thuê lại rủi ro lớn nhất nằm ở khâu định giá tài sản. Có rất nhiều tòa nhà căn hộ dịch vụ được chào bán với giá khá cao so với mức chúng ta có thể khai thác và nếu không có kinh nhiệm thì ta lại tưởng nó rẻ và có thể khai thác . Nếu bạn không biết cách định giá chính xác, bạn khó có thể kiếm tiền từ mô hình này, thậm chí thua lỗ.

Ví dụ giá của một tòa nhà A rất tiềm năng . Nếu định giá tốt thì ta thuê nó 70 triệu là có thể sinh lời, nhưng chủ nhà rao cho thuê nó với giá 90 triệu. Bạn đàm phán và chốt với giá 85 triệu , sau khi cho thuê tất cả các phòng trong nhà với giá 100 triệu, và bạn nghĩ đây sẽ là món hời lớn . Tuy nhiên trong quá trình vận hành bạn lại mất thêm 10 triệu chi phí bảo vệ, 5 triệu chi phí trả cho tạp vụ chưa kể lỗ điện nước và khấu hao tòa nhà. Như vậy, số tiền bạn thu về không bằng số tiền bạn chi ra. Có thể thấy chỉ vì bạn không biết định giá đúng giá trị tòa nhà, mà công sức vận hành của bạn đổ sông đổ biển. 

Bản thân bọn mình cũng đã từng mắc phải sai lầm như vậy. Cách đây 2 năm, Bắc mới tham gia vào thị trường chưa được bao lâu, vì chưa biết định giá căn hộ, Bắc đã thuê 1 tòa nhà với mức giá khá cao . Và lỗ rất nhiều tiền đến tận bây giờ vẫn đang lỗ, khoảng gần 1 tỷ gì đó .  Coi như là bỏ công bỏ sức 2 năm trời làm chỉ để nuôi ông chủ nhà . Đó là một bài học xương máu cho cả mình và Bắc, chúng mình đều ghi nhớ kỹ cho đến tận bây giờ. 

Kinh nghiệm định giá tài sản của mình đó là, đầu tiên bạn phải biết cách định giá ngôi nhà bạn sẽ thuê, tính ra đơn giá thuê 1m2 để so sánh với thị trường. Và làm thế nào để biết cách định giá thì chỉ có thể là đi xem thật nhiều, nghe thật nhiều mà thôi. Khi biết được giá thực của căn hộ, mọi khâu đàm phán về sau sẽ suôn sẻ hơn.

Ngoài ra, để có thể thuê được một căn nhà với giá tốt, bạn cần phải biết cách đàm phán với chủ nhà. Bởi bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn. Chưa kể đa số những ngôi nhà này mình thuê đều nằm ở trung tâm và có giá trị vài chục đến vài trăm tỉ . Và có những người chủ họ đã gắn bó nửa cuộc đời ở đây, họ coi đó không chỉ là ngôi nhà mà là mái ấm. Cũng chính vì vậy họ cho thuê không đơn giản hoàn toàn chỉ là vì tiền , mà họ còn muốn tìm những đơn vị chuyên nghiệp, có tâm, và cũng yêu ngôi nhà đó để giúp họ chăm sóc, bảo quản ngôi nhà đó.

Với mình, trước khi bước vào cuộc đàm phán, ngoài biết cách định giá, mình luôn show up khả năng vận hành chuyên nghiệp , đội ngũ kỹ thuật chuyên nghiệp và giới thiệu các tòa nhà lớn mình đang vận hành gần địa điểm đó. 

Tìm nguồn nhà ở chất lượng

Nếu muốn có tỉ lệ lấp đầy 100% và tên tuổi trên thị trường, bạn cần phải nắm trong tay nguồn nhà ở chất lượng. Với mình, một ngôi nhà lý tưởng phải đáp ứng được một số yếu tố sau: vị trí đắc địa, nhiều tiện ích, có thang máy, hầm gửi xe, có nhiều không gian xanh và ánh sáng tự nhiên, và đặc biệt phải mới. 

Bản thân mình đã từng thuê một tòa nhà. Khi đó vì không kiểm tra kỹ càng ban đầu, nên trong quá trình vận hành, mình phát hiện ngôi nhà đã quá cũ, thấm dột , tắc nghẽn hệ thống thoát nước, trục trặc rò rỉ hệ thống cấp nước, nội thất …và hàng trăm những thứ nhỏ nhặt không tên khác nữa. Điều này đã khiến mình phải tốn một phần chi phí không hề nhỏ để sửa sang gần như toàn bộ ngôi nhà.

Trong một trường hợp khác, mình đã thuê một tòa nhà mà sát vách là quán Karaoke hoạt động về đêm. Ban đầu khi thuê mình cũng biết gần đó là quán Karaoke nhưng lại không tìm hiểu kỹ thời gian hoạt động. 

Chính vì thế, sau này rất nhiều khách thuê đã phản ánh với mình về  tiếng ồn hằng đêm, thực sự lúc đó mình cũng rất bối rối không biết phải xử lý như nào. Cuối cùng, mình giải quyết bằng cách trao đổi với quán Karaoke về vấn đề bổ sung thêm nhiều lớp cách âm, và đàm phán với họ về việc đền bù 1 khoản chi phí hàng tháng để hỗ trợ khách hàng bị ảnh hưởng bởi tiếng ồn. 

Từ kinh nghiệm của mình, đối với những bạn đang bắt tay tìm kiếm những tòa nhà để kinh doanh căn hộ dịch vụ, mình nghĩ các bạn nên kiểm tra thật kỹ càng. Nên tạo mối quan hệ, và khai thác nguồn nhà ở chất lượng từ những người thân thiết, điều này sẽ giúp bạn phần nào tránh được những rủi ro không đáng có.

Yếu tố pháp lý

Ngoài ra, khi kinh doanh mô hình căn hộ dịch vụ, bạn cũng cần phải lưu ý một số yếu tố pháp lý phòng trường hợp vướng mắc đến pháp luật.  Theo đó, bạn phải đăng ký giấy phép kinh doanh công ty,  và khi thuê những cơ sở kinh doanh mới, bạn phải bổ sung giấy phép đăng ký chi nhánh và khai báo lưu trú. Đảm bảo yếu tố phòng cháy chữa cháy trong tòa nhà và giấy phép phòng cháy chữa cháy, và phải khai báo lưu trú và tạm trú cho khách hàng của mình đặc biệt là khách hàng nước ngoài.

Về phía chủ nhà, trong quá trình đàm phán bạn nên xác minh giấy tờ nhà hợp pháp, phải đủ giấy tờ chứng minh nhà chính chủ. Ngoài ra, khi soạn thảo hợp đồng cho thuê, chúng ta cần hết sức cẩn thận trong từng điều khoản để tránh tranh chấp, và để đề phòng trường hợp khách thuê gây bất lợi với công ty về sau. 

Quy trình rõ ràng

Trung bình một người host chuyên nghiệp như mình có thể quản lý tối đa khoảng 100 căn hộ, vì số lượng nhà cần phải quản lý lớn, nên mình luôn xây dựng một quy trình quản lý rõ ràng để tự động hóa mọi công việc. 

Bạn phải lưu mẫu rất nhiều loại file như hợp đồng thuê nhà , biên bản bàn giao nội thất … Trong tất cả các khâu, thì việc thu và tính tiền điện nước hằng tháng là khâu vất vả nhất. Và để giải quyết, và tránh những sai sót phát sinh trong quá trình làm hóa đơn, mình và Bắc đã bỏ rất nhiều công sức nghiên cứu và tạo ra một bảng excel tính bill, giờ thì hàng tháng chỉ cần điền 1 số thông tin như số điện nước là có thể auto ra một hóa đơn hoàn chỉnh.

Bên cạnh đó, do quản lý nhiều tòa nhà cùng lúc, mình phải chịu trách nhiệm xử lý phản ánh của khách hàng về cơ sở vật chất của phòng ốc. Khi tiếp nhận thông tin của khách về vấn đề, mình sẽ giao việc cho đội quản lý kỹ thuật tòa nhà, đội vệ sinh và đội bảo vệ qua 

Trello và Zalo. Ban đầu, việc training những người lao động chân tay có thể làm việc qua các app công nghệ khá khó khăn, nhưng cùng với sự cố gắng của mọi người giờ mọi thứ đã có thể tự động hóa.

Cuối cùng, trong bất kỳ mô hình kinh doanh nào, nhân sự luôn là yếu tố cốt lõi. Đối với lĩnh vực thuê và cho thuê, là một người sếp, bạn phải đảm bảo nhân sự phải luôn làm việc theo đúng quy trình. Đặc biệt, bạn không nên được thuộc vào nhân viên, và không nên để quản lý nắm quá nhiều quyền hành, phòng trường hợp họ đi đêm sau lưng, bòn rút tiền mà mình không hay biết. 

Lời khuyên cho những người đang bắt đầu?

Đối với những người có ý định tham gia vào cuộc chơi kinh doanh căn hộ dịch vụ, điều quan trọng nhất chính là bạn buộc phải biết cách định giá nhà. 

​​

Ngoài ra, nếu đã nắm rõ kiến thức và tự tin về hiểu biết thị trường, bạn nên thử nghĩ tới việc vay vốn từ ngân hàng để tạo đòn bẩy tài chính. Ví dụ, bạn bỏ ra 1 tỷ, và thu về lợi nhuận trung bình 30%/ năm, nếu vay vốn từ ngân hàng lãi suất chỉ 12% năm thì chúng ta nên vay để tạo dòng tiền mạnh hơn. Tối ưu hóa lợi nhuận. Nhưng hãy cân nhắc cực kỳ cẩn thận trước khi sử dụng đòn bẩy nhé, chỉ 1 sai sót cũng có thể khiến doanh nghiệp của bạn phải liêu xiêu , thậm chí phá sản. Đã có rất nhiều bài học sử dụng đòn bẩy không hợp lý và phá sản trong đại dịch Covid rồi.

Mình rất vui khi có cơ hội chia sẻ hành trình kinh doanh của mình đến bạn đọc A Vậy Hả. Nếu bạn quan tâm đến căn hộ dịch vụ, và có bất kỳ câu hỏi gì về mô hình kinh doanh này, hãy liên hệ mình tại Facebook: https://www.facebook.com/tiendat0910

Tóm tắt